Основные шаги в подготовке строительства своего дома

Это те трудности, с которыми может столкнуться каждый потенциальный строитель своего дома, но при грамотном планировании – хороший результат. Прежде, чем начать любой ремонт или строительство, нужно всё правильно спланировать и тщательно рассчитать.

Прежде, чем начинать хлопоты со строительством дома, нужно иметь хотя бы элементарные представления того, что вы хотите построить. Нужны какие-то общие сведения:
• где бы хотелось построить дом;
• как выглядят современные частные дома;
• какие материалы использовать для строительства;
• что и как вы разместите на вашем участке;
• каких размеров будет дом;
• что вы хотите в нем разместить и много другой информации.

Получить необходимую информацию – большой сложности нет. Это можно сделать в интернете, посмотреть варианты проектов домов. Очень хорошо бы получить достоверную информацию обо всех, интересующих вас, нюансах такого строительства у тех знакомых, кто осуществил свой проект "от нуля – под ключ".

Если у вас уже есть участок, то нужно получить как можно больше достоверной информации об этом месте, основных коммуникациях и способах подключения к ним, особенностях грунта и много другой.

Поскольку, разрешение на строительство выдается местными властями, то не мешало бы узнать, какие требования к застройщикам они выдвигают, и подходит ли это для вас. То же самое необходимо сделать в том населенном пункте, где вы хотите участок купить.

Кто будет строить – я сам или подрядчик?

Сделать ремонт или строительство своими руками – никогда не выходило из моды, ценилось в кругу друзей, тепло вспоминать, например, что дом, в котором живёт семья, построил дедушка своими руками – сам!

При постройке своими руками не требуется заключение договоров с подрядчиками, не составляется смета, к тому же работа зависит напрямую от самого строителя, то есть хозяина. Обратная сторона медали: хозяин сам собирает и анализирует всю информацию о стройматериалах, закупает всё необходимое, сам обеспечивает их доставку и сохранность.

Все нервы, время и деньги придется тратить на строительство, часто забывая о сне и выходных. Зато есть преимущества в строительстве своими руками: экономия примерно 20-30% от общей стоимости проекта, которые запрашивает компания строителя. Обычно оплата услуг строительной компании не превышает 20-30% от стоимости постройки.

Найти хорошего профессионала

Тем не менее, какой бы вы не выбрали способ постройки личного дома – собственноручно своими силами, или оформили договор подряда со строительной компанией, вам обязательно потребуется оформить свои пожелания в толковый предварительный план-чертеж.

Как раз в этом случае просто необходим чей-то профессионализм. Желательно, чтобы этот человек мог понимать и содействовать осуществлению строительства на всех этапах – от оформления разрешительной, проектно-строительной документации и до сдачи объекта в эксплуатацию с получением соответствующих документов.

Предварительный план-чертеж должен включить в себя все нюансы будущего дома:
1. Его размеры, горизонтальные и вертикальные показатели внутри дома и снаружи.
2. Инженерные системы:
- обязательно – свет, вода, газ, отопление, вентиляция и канализация;
- дополнительные – громоотвод, пожарная и охранная сигнализации, домофон, видео наблюдение, интернет и прочее.

3. Планировку участка – его освещение, водопровод, проезд, дорожки, хозяйственные и другие постройки, место отдыха.
4. 4. Абсолютно все требования к будущему дому и всему, что должно быть вокруг него, включая колодец или скважину, ограду, ворота и калитки, все необходимо включить в этот чертеж.

Здесь понадобятся услуги вашего профессионала, так как, согласованный вами, чертеж станет основой для составления важного документа – проекта строительства. Если вы что-то упустите, то любые изменения в процессе строительства не только обойдутся вам в лишние деньги, но создадут дополнительные трудности. С оформлением их документально и воплощением в реальность.

Разрешение на строительство

Если человек не получил разрешение на строительство того или иного объекта, то лучше не начинать воздвигать даже фундамент, рассчитывая получить разрешения в процессе строительства. При внезапной проверке районной администрации или правоохранительных органов, потребуется его предъявить.

Если такие документы отсутствуют, вы препятствуете проверке, то в таком случае на вас могут быть наложены штрафные санкции, подан иск в суд и вынесено решение о демонтаже уже выстроенного объекта. Важный аргумент для оформления разрешения – оно входит в обязательный перечень документов, дающих право на принятие в эксплуатацию и оформление права собственности.

Штрафы и санкции могут коснуться не только вас, но и подрядчика строительной компании, согласившейся производить стройку без разрешительных документов. Может так случиться, что с вас будет востребована выплата неустойки фирме-подрядчику.

Прежде, чем местная администрация выдаст разрешение, требуется получить от нее и согласовать архитектурно-планировочное задание. Оно включает в себя необходимость совместить ваши планы в отношении дома с требованиями архитектуры населенного пункта.

Это включает в себя: как ваш дом вписывается в проект улицы, соблюдение установленных расстояний фасада и других построек от улицы и соседей, расположения скважины, колодца или выгребной ямы (септика), высоты заборов, как будет работать система сбора ливневых вод и так далее.

Что касается документов, требующихся для получения разрешения на строительство, то их предоставляет компания, с которой заключен договор. В перечень войдут документы на право владения участком, копии удостоверений личности собственника, и письмо в местную администрацию главному архитектору, а потом следует дождаться ответа.

Срок получения разрешения может затянуться из-за большого числа таких заявок, а также из-за того, что такие решения утверждаются местными исполнительными органами, заседания которых строго регламентированы и проводятся очень редко.

Проект – основной документ

Это действительно так. Проект – главный документ в том, почему у вас окна или двери такого размера, стены такой высоты, балконы или террасы такие-то, там котельная, а там подвал и так далее. Строителям легче возвести дом по всем заданным параметрам.

Даже если вы собрались построить дом самостоятельно, наличие проектного плана облегчит вам эту задачу. Вы можете быть уверены, что все коммуникации в вашем доме будут подключены правильно и на своем месте.

Проектные условия, при несоблюдении их строителями, дадут вам возможность предъявить претензии по этому поводу. Доказать вину строителей, исправить последствия инженерных решений, используемых при работах без проекта, заказчику, как правило, не удается.

Оно и понятно: как можно утверждать, что что-то сделано не так, если изначально не определено, как это «что-то» должно выглядеть. Судебные тяжбы с недобросовестными подрядчиками в этом случае – дело бесперспективное.

На текущий момент подавляющее большинство проектов, в соответствии с которыми строители возводят загородное жилье, – типовые. С чем это связано? Проекты, созданные по индивидуальным пожеланиям, стоят гораздо дороже.

Чтобы избежать подобных вариантов, следует более взвешенно подходить к такому этапу строительных работ, как проектирование. Самый оптимальный способ – найти хорошего архитектора, независящего от строительной фирмы. Например, можно обратиться с этим вопросом в архитектурное бюро или проектную мастерскую.

Специалисты из этих организаций не будут заинтересованы в том, чтобы искусственно завысить стоимость работ (в отличие от "специалистов" фирмы-подрядчика). К тому же, имея на руках готовый проект, заказчик может обратиться в несколько фирм сразу с просьбой подготовить сметы предстоящих работ и, сравнив, выбрать тот вариант, что подходит именно ему.

Стоимость индивидуальных заказов проектов – не маленькая. Но, имея этот документ, куда проще будет найти выход не только из спорных ситуаций, связанных со строительством, но и избежать неприятностей при вводе в эксплуатацию уже готового дома. Также ускорится выдача технического паспорта и других документов.

Смета – ваши затраты в запланированном объеме

Смета – это бухгалтерские расчеты затрат на претворение вашего плана в жизнь. Основанием для составления сметы является проект. В этой документации будут перечислены количество и стоимость работ, касающихся строительства, отделки дома, и необходимых материалов.

Включается так же стоимость накладных расходов – 15% от общих затрат (транспортные услуги, услуги фирмы). На непредвиденные расходы, в смете, отводится около 2% затрат. Учитывается и количество прибыли (12-15%), которую получит фирма-подрядчик.

Самостоятельно закупая основной строительный материал (облицовочный и строительный кирпич, стеновые блоки, утеплитель, кровлю, строительные смеси), вы можете существенно сэкономить (10-20%).

Сметная документация, в обязательном порядке, обсуждается и редактируется. Согласовывается все до мелочей (кроме материалов купленных самостоятельно). Смету утверждает заказчик и присоединяет ее к договору. Приблизительная смета – не годится.

Все последующие изменения в сметной документации должны происходить только с вашего разрешения (до того, как будут закуплены материалы и выполнены работы). Проверку выполнения текущих строительных этапов и расчет за работу можно проводить по графику, включенному в смету.

Многие компании довольно гибко подходят к составлению этого финансового документа. Оправдывают это строительной практикой и попыткой удержать заказчика. Составляется несколько вариантов (с заменой материалов и оборудования), чтобы заказчик мог выбрать для себя более подходящий вариант.

Согласно сметной документации, вы сможете сопоставить предстоящие расходы и ваши возможности.

Как подобрать подрядчика

Как правильно подобрать себе строительную компанию, спрашивал себя каждый, кому требовалась помощь в ремонте или строительстве. Основные критерии для выбора строительной компании:
• кадровая квалификация;
• финансовая устойчивость;
• контроль качества;
• наличие широкой материальной базы (строительной техники, транспорта, склада);
• положительные отзывы клиентов.

Возникает вопрос: где можно получить подобную информацию? Менеджер фирмы не всегда вам честно ответит. Существует специальная экспертно-информационная независимая служба. В ее обязанности входит информирование заказчиков работ о строительных фирмах.

Но служба информирует лишь о тех фирмах, которые сами подали соответствующую заявку, прошли необходимую проверку. Независимая служба анализирует хозяйственную и производственную деятельность, качество работ, которые выполнила фирма, а также квалификацию специалистов и руководителей.

После проведения экспертизы компании, ей выдается "Ревизионный Сертификат", срок действия которого ограничен. Согласно документу строительная компания обязуется сообщать правдивую информацию о качестве работ, ценах, услугах, использовать корректные методы обоснованности стоимости работ.

Никто не может гарантировать 100% качества, но если вы обратитесь к надежным фирмам, вы повысите вероятность не попасть впросак. Ведь в реестр входят фирмы, заботящиеся о репутации. Не помешает обратить свое внимание на то, как работают люди в фирме.

Заключение договора

Спрашивайте все, что вас интересует. Чем больше вы интересуетесь и получаете ответов, тем выше вероятность, что во время разговора откроется какой-нибудь фактор, который может повлиять на окончательное решение. Ведите себя доброжелательно и непринужденно.

Еще задолго до заключения договора на многое следует обратить внимание во время беседы и переговоров со строительной компанией. Когда у вас будет смета и готовый проект, нужно заняться заключением договора. Это самый ответственный момент, к которому необходимо подойти очень серьезно.

Тщательно ознакомьтесь с условиями в той или иной кампании. Лучше всего отыскать бывших или настоящих клиентов интересующей вас фирмы. Многие заказчики, как и подрядчики, считают формальностью данный документ. Увидев договор на паре страниц, они бегло пробегают своими глазами, особо не останавливаются на пунктах, ставят подпись.

Этот документ особенно необходим в случае возникновения нештатной ситуации. Поверьте, качественное изучение пунктов договора сбережет вам нервы, время и деньги. Бывает, что в договорах приписывают услуги, которые не должны относиться к обязанностям заказчика (хранение строительной техники после окончания работ, вывоз мусора).

Если есть вопросы по каким-либо пунктам, немедленно обсуждайте их. Не стоит равнодушно доверять компании, которая пытается убедить вас устно в качестве предоставляемых услуг. Помните, что строительная фирма является исполнителем, а вы – заказчиком.

У вас должна быть полная информация обо всех субподрядчиках, чтобы в случае выхода из строя какого-либо элемента системы, не пришлось кусать локти и отправляться в поиски. Каждому решать самому пользоваться двойной бухгалтерией (указывается сумма, не оговоренная в договоре, в смете) или нет.

В случае каких-либо претензий к строителям, все может всплыть на поверхность. Не стоит рисковать всем ради малого. Чем серьезнее отнесетесь к обсуждению условий договора, тем больше будете защищенными при возникновении непредвиденных обстоятельств. Теперь можно приступить к строительству.